賃貸編 民放改正による不動産賃貸借契約における4つの変更点について

2020/4/1に民放が改正され不動産賃貸契約において影響があります。
以下主に4つのポイント。

①敷金と原状回復義務について

現行では敷金について明確な記述はなく過去の判例に基づき敷金返還が行われていましたが
今回は慣習を明文化されました。
実務に与える影響も従来の慣習を明文化されただけより大きな変更ではないです。

賃借人は原状回復義務を負うが通常損耗や経年劣化においては原状回復義務を負わないことと明記されました。
賃借人と賃貸人との間に明確に合意されたクリーニング費用 畳の張替え費用は特約にて有効になります。

通常に賃貸した場合敷金は特約にて結んだクリーニング費用以外に関しましては返金される権利が明文化となります。

②修繕について

これまでは賃借人は建物の修繕を行ってしまうと改造した等により賃貸借契約を解除される可能性がございました。
しかし今回修繕が必要である事を通知し賃貸人が修繕の必要を知ったにも関わらず相当期間修繕を行わない場合
又急迫な事情がある時は修繕ができると明文化。
これにより賃借人は後日賃貸人に請求が可能になりました。

そこで今後の不動産賃貸借契約では修繕権を制約するような特約が必要になります。

③賃借物の一部使用不能時などの家賃減額

現行法において賃貸物件の一部を使用収益することが出来なくなった場合
賃料減額を請求出来る旨の定めがありましたが
今回の改正は賃借人からの請求がなくとも当然に賃料は減額されることと明文化されました。

この規定により例えばエアコンが壊れてホテルを借りたからホテル代を支払え等のトラブル回避にもなるようになります。

参考までに公益社団法人日本賃貸住宅管理協会のサブリース住宅原賃貸借契約書(改訂版)
⇩⇩⇩
1.トイレが使えない・・・減額割合30%(月額)免責日数1日。
2.風呂が使えない ・・・減額割合10%(月額)免責3日。
3.水が出ない   ・・・減額割合30%(月額)免責日数2日。
4.エアコン不作動 ・・・減額割合5,000円(月額)免責日数3日。
5.電気が使えない ・・・減額割合30%(月額)免責日数2日。
6.テレビが使えない・・・減額割合10%(月額)免責日数3日。
7.ガスが使えない ・・・減額割合10%(月額)免責日数3日。
8.雨漏りに因る利用制限・減額割合5~50%免責日数7日。などとなっております。

10万円の物件においてトイレが3日使えなかった場合
10万円×減額割合30%×3日/30日割り -免責日数1日 =2000円となります。

④連帯保証人の保証限度額について

連帯保証人との契約においては書面で行わなければ効力が生まれませんでした。
今回保証の極度額を定め明示しなければ効力が生じないとされました。

有限会社ネクスト

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